전세, 월세 집 재계약 할 때 필수 체크 리스트와 묵시적갱신과 계약갱신청구권의 뜻

1. 전세 , 월세 재계약 알리는 타이밍??

 

▶ 재계약 관련 연락은 누가 먼저 해야 될까??

 
- 임대인이 계약기간 종료 최대 6개월에서
최소 2개월 전 까지 임대인이 직접 부동산 또는 직접 세입자에게 계약 종료 또는 재계약 여부를 물어봄
 
- 세입자가 재계약을 하지 않으려면
최소 3개월 전까지 임대인에게 통보해야 됨
 

 
▶ 전, 월세 묵시적 갱신 이란??

 
- 임대차 기간이 만료된 후에도 임차인이 임차물을 계속 사용하여 수익을 취하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 다른 의사 표시를 하지 않은 경우에는 기존 임대차 조건과 동일한 임대차를 한 것으로 보는 것.
 
- 계약 만기 2개월 전까지 갱신 거절을
통지하지 않거나 계약 조건 변경에 대한 이야기가 없었다면,묵시적 갱신으로 인정됨
 
- 묵시적 갱신이 되었다면 그 이후에는 임대인이 보증금을 올릴 수 없고, 세입자는 전과 같은 조건으로
거주가 가능합니다. 

(계약서 새로 작성할 필요 없습니다)
 
 
 

 
 

2. 계약갱신청구권 과 묵시적 갱신 

 
▶ 계약갱신청구권 이란? 

 
- 기존 2년이었던 임대차기간을 2+2로 연장하는 것
- 계약갱신청구권 사용 시 임대로 인상은
   직접 임대료의 5%로 제한
- 임대인 본인, 임대인의 직계존비속 거주 시 갱신 요구.     거부 가능
 
 

▶ 계약갱신청구권과 묵시적 갱신과의 차이는 무엇일까?

 
- 묵시적 갱신 : 위에 설명해 드린거처럼 세입자는 언제든지 임대차 계약 해지 통보를 할 수 있고, 3개월 이후 임대차 계약이 자동으로 종료됩니다.
 
- 계약갱신청구권 : 2년의 계약이 이루어진 것으로 보고, 계약 중간에 세입자가 나갈경우 계약 중도해지로 간주가 되어서, 세입자에게 불이득한 상황이 오게됩니다.
 
 

 
 

3. 계약 조건이 유지되는 경우

 

▶ 계약서를 다시 써야 할까??

 
- 만약 계약서를 같은 조건으로 계약 연장하게 된다면 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다.
- 단, 세입자가 대출 연장 등을 해야 한다면 부동산 직인이 찍힌 새 계약서가 필요합니다.
(이때 부동산에서는 수수료를 안받거나 5~10만원 정도 납부를 하실 수 있는점 참고 하세요)
 
 
※※주의사항※※
- 동일 조건으로 새로운 계약서를 쓴 경우 2년의 계약이 체결된 것으로 보고,
세입자가 중간에 나가면 다음 세입자에 대한 복비를 대신 지불 해야됩니다.
 
- 기존의 권리 관계 및 계약 내용이 그대로 유지되는 것이라서 확정일자를 새로 받을 필요는 없습니다.
(기존 계약서도 꼭 가지고 있기)
 
 

4. 보증금을 올리는 경우

 

▶ 계약서를 다시 써야 할까??

 
- 보증금을 증액할 경우 일반적으로 계약서를 다시 작성하지만, 원래 있던 계약서에 특약으로 증액분을 표시해도 됩니다
 
- 단, 계약서에 재작성 후 증액분에 대한 확정일자를 꼭 받아야 합니다.
 
 
※※주의사항※※
- 보증금을 증액한다면 반드시 등기부등본을 '직접 떼서' 확인해보고, 근저당 또는 압류 등 권리관계의 변동이 없는지 체크하기
 
- 계약 중 새로운 근저당의 내용이 생겼다면 확정일자를새로 받을 때내 보증금 순위가 밀리게 됩니다. 이렇게 되는것을 확인했다면 계약을 거부하는것이 좋습니다.
잘못하다 내가 맡긴 보증금을 못받을 확률이 커집니다.
 
 

 
 

5. 보증금을 내리는 경우 (역전세, 역월세)

 
▶ 계약서를 다시 써야 할까??
 
- 기존 계약서에 수정사항으로 감액분을 기입한 뒤, 보증금을 돌려준 것을 증빙하는 영수증을 써주면 됩니다. (새로 작성해도 무방 합니다)
 
- 기존 계약서를 파기하거나,
확정일자를 새로 받으면 안됨 !
 
 
※※주의사항※※
- 전세 보증금을 돌려줄 돈이 없어 월세로 돌려줄 경우 전환율은 
기준금리+2%로 계산함 (주택임대차보호법 제7조)
 
- 주변 시세가 떨어졌는데 보증금을 돌려주지 않거나, 잠수를 탄다면 임차권등기명령을 준비하고 계약 만료
1개월 전 내용증명 보내기
 
 

★ 반드시 주의해야 할 것 ★

 

■ 현재 공시시가 확인하기

 
- 묵시적 갱신 또는 보증금 올리는 경우, 재계약 여부를 확정하기 전 현재 공시가격 대비 전세보증금의 적절한지 확인해봐야 함
- 은행 또는 보증보험 관련 공사에 전세대출 연장 문의하면 알려줌

 
■ 확인해야 하는 이유!!

 
- 계약 당시보다 공시시가가 떨어졌다면 재계약을 할때 보증금을 낮추거나 세입자가 전세대출의 일부를 상환해야 연장이 가능함
- 이걸 제대로 확인하지 않고 보증금을 올리거나 묵시적 갱신으로 연장할 경우 전세보증보험과 대출 연장이 거부될 수 있음